Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung

Der BGH hat entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Mietzahlung eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt.

Die Beklagten zu 1 bis 3 sind seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin in Achberg, in dem auch der Beklagte zu 4 wohnt. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig.

Die Beklagten entrichteten die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach Abmahnungen der Klägerin im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte die Klägerin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten. Die Beklagte zu 1 hat im Wege der Widerklage die Rückzahlung der von ihr bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution insoweit begehrt, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg. Die Klägerin hat die Einrede der Verjährung erhoben.
Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten zu 1 hat das Oberlandesgericht der Widerklage stattgegeben, die Berufung der Klägerin hat es zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte vor dem BGH Erfolg.

Der BGH hat entschieden, das die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gelte das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last falle, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgehe, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Ferner hat der BGH entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setze nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt sei, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen dürfe.


Vorinstanzen
AG Wangen, Urt. v. 07.07.2009 - 4 C 90/09
OLG Stuttgart, Urt. v. 25.03.2010 - 13 U 136/09

 

Gericht/Institution: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 91/10
Quelle: juris Logo